同じ土地でも、相続税の評価額、固定資産税評価額、公示価格、実際の売却価格は一致するとは限りません。目的や評価時点、対象の範囲が異なるためです。売れそうな金額をそのまま相続税申告へ記載することも、固定資産税の課税明細の価格を土地の評価額としてそのまま使うこともできません。
手元の資料にある「価格」が何を意味するか、土地と建物のどちらか、何年の資料かを先に確かめます。
四つの価格の役割
| 価格 | 主な役割 | 個別の土地での注意 |
|---|---|---|
| 相続税評価額 | 相続税等を計算するための評価 | 相続時の利用・権利、路線価方式や倍率方式等で算定 |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税等の課税の基礎 | 課税明細の「課税標準額」と区別する |
| 公示価格 | 標準地について公示される土地価格 | 自分の土地そのものの価格とは限らない |
| 実際の売却価格 | 売主・買主が条件を合意した取引価格 | 時期、需要、権利、売却条件などの影響を受ける |
不動産会社の査定額は、売却価格の見込みです。実際の成約価格とも区別してください。査定が低いことだけで、通達による相続税評価をその額へ置き換えられるわけではありません。
土地と建物で固定資産税評価額の使い方が違う
土地は、原則として路線価がある地域では路線価方式、それ以外では倍率方式により評価します。倍率方式では、固定資産税評価額へ定められた倍率を掛けます。路線価方式は、路線価と地積だけでなく、形状等の補正や権利関係を確認します。
一般の自用家屋は、固定資産税評価額に1.0を掛けて評価します。ただし、貸家の評価や、対象となる居住用の区分所有財産では別の調整を確認します。「建物はすべて課税明細の価格と同額」と一般化しないでください。
「課税標準額」を写さない
固定資産税の明細には、価格、課税標準額、税額などが並ぶことがあります。住宅用地の特例等によって課税標準が調整されていても、それが土地の相続税評価額を意味するわけではありません。
明細が分かりにくいときは評価証明書等で価格欄を確認します。共有であれば、表示額が土地全体なのか、自分の持分に対応したものなのかも照合します。
価格の差が大きいときに残す資料
相続税評価額と売却の見込みが大きく違う場合、評価に使った地積・地区・利用状況が合っているかを確認します。接道、賃貸借、利用制限、売却に伴う条件など、差の理由となり得る資料も残します。
「相続税評価は売値の何割」と逆算するだけでは、個々の土地の評価は確定しません。売却の見積りは納税資金の検討に、税務上の評価は申告の計算に用いるという役割を分けて、必要なときに差の原因を調べます。
土地評価の手順は「相続税の土地評価はどう進める？資料と手順の全体像」、建物の基本は「自宅・建物の相続税評価と固定資産税評価額」で扱います。
※本記事は、作成時の法令および国税庁の公表情報に基づいて作成しています。その後の法改正や制度変更等により、現在の取扱いと異なる場合があります。実際の申告・手続にあたっては、国税庁等の最新情報をご確認ください。
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